Immobilien als Geldanlage

Immobilien in Unternehmen und als Geldanlage

Da ein großer Bestand an Immobilien im Eigentum von Unternehmen ist, hat ein aktives und ergebnisorientiertes Management von Unternehmensimmobilien in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen (Corporate Real Estate Management). Bestandteile hiervon sind professionelle Managementtechniken wie das Facility Management von Objekten, die Projektentwicklung ungenutzter Grundstücke oder älterer Bestandsgebäude sowie ein ganzheitliches Immobiliencontrolling. Als „Core-Immobilien“ werden vermietete Immobilien mit langfristig gebundenen guten Mietern bezeichnet.

Wenn eine Immobilie weniger der direkten Nutzung (im Sinne ihres Gebrauchswertes) dient, sondern vornehmlich als Geldanlage, ist neben ihrem Ertrag durch Vermietung oder Verpachtung auch die Wertentwicklung über einen längeren Zeitraum zu beachten.

Grundstücke bestehen rechtlich zum einen aus dem Grund und Boden und zum anderen aus den darauf befindlichen Gebäuden und baulichen Anlagen. Der Grund und Boden ist weitgehend resistent gegen Inflation, weil sein Wert als „nicht vermehrbares Gut“ real gesehen langfristig stabil bleibt. Dagegen fällt der Wert des zum Grundstück gehörenden Gebäudes häufig auch. Gründe hierfür sind die „Individualität“ des oft nach den Bedürfnissen des ursprünglichen Eigentümers gebauten Gebäudes, sich ändernde Standards bzw. neue Bedürfnisse, andere gesetzliche Vorschriften und vor allem die laufende Abnutzung. Je nach Lage des Grundstücks ergibt sich somit für ein Grundstück (Boden + Gebäude) eine positive oder negative Wertentwicklung.

Wertminderungen bei Neubauten von 20-50 % in den ersten zehn Jahren sind weder in München noch in eher dörflichen Regionen eine Seltenheit. Langfristig, also bei Betrachtungszeiträumen von mehr als 30 Jahren sollte der knapper werdende Boden dazu führen, dass dessen Wertzuwachs zu einem Inflationsausgleich führt. Entscheidend hierfür ist aber die demografische Entwicklung und vor allem die Entwicklung der betreffenden Region.

Eine sichere Anlage sind Immobilien also vor allem dann, wenn die Miete oder die Mietersparnis ausreichend hoch sind, nicht nur alle Kosten, sondern auch zukünftig zu erwartende Wertminderungen auszugleichen und eine angemessene Rendite zu erwirtschaften. Fehlende staatliche Förderungen und ein Umdenken in der Bevölkerung, was die Qualität von Immobilien als Kapitalanlage anbelangt, sollten langfristig dazu führen, dass der aktuelle Negativtrend bei fertiggestellten Häusern – dem ein Anstieg bei den Neubaupreisen gegenübersteht – gestoppt werden kann.

Der Baukostenindex beschreibt die durchschnittlichen Kosten im Neubau und beeinflusst mittelbar auch den Sachwert bestehender Immobilien.